После 1 июля: что с недвижимостью?
22 июля 2019

Цены растут, объемы падают, количество застройщиков сокращается – куда инвестировать в новой рыночной ситуации?

Почему жилье так сильно подорожает? Как новые правила долевого строительства ломают рынок? Что может случиться с жильем «элит»-класса и почему бизнес-класс выглядит привлекательнее? Партнерский материал с «Ареал-Недвижимость», застройщиком ЖК «Маринист».

Макроэкономика

С 1 июля в силу вступили изменения в ФЗ №478 – теперь застройщики не могут вести строительство на деньги дольщиков, которые замораживаются на специальных счетах эскроу до окончания работ. Поскольку поступающие от договоров долевого участия средства заменяются банковскими кредитами, это предсказуемо приводит к повышению цен на первичное жилье. Непосредственно воздействие новых правил еще предстоит оценить, но и одно только предчувствие этого повлияло на рынок – по данным Приморскстата, отмечается существенное повышение цен на жилую недвижимость при одновременном снижении предложения на рынке.

На конец I квартала 2019 г. индекс роста цен на жилье в новостройках Приморья составил 105,5% к уровню IV квартала 2018. Рост цен на первичном рынке Владивостока за год составил в среднем более 8%. Средняя стоимость кв.м. превысила 115.000 рублей, уступая по России лишь Москве и Санкт-Петербургу. В то же время, за январь-май 2019 года в эксплуатацию сданы 2165 квартир, общей площадью 163,2 тысячи кв.м. – это приблизительно на 15% меньше показателей аналогичного периода прошлого года.

Таким образом, на рынке недвижимости формируется «идеальный шторм» - удорожание строительства за счет повышения стоимости привлечения средств в сочетании с пониженным уровнем предложения на рынке. Добавьте к этому новые требования к застройщикам, которые обязаны вкладывать в строительство не менее 15% собственных средств и располагать не менее, чем 3-летним опытом работы на рынке – иными словами, часть игроков уйдет. Все эти факторы вместе взятые гарантируют скачок цен и эконом-сегменту, и комфорт-классу, и жилью премиального уровня.

Плюс новых правил заключается в том, что досконально изучать «личное дело» застройщика теперь не обязательно. Опыт проблемных проектов, нехватка собственных средств, отсутствие поддержки со стороны крупных банков – подобные страницы биографии, скорее всего, не позволят такой компании инициировать какое-либо строительство. Не стоит доверять всем без оглядки, но на рынке действительно остаются серьезные и настроенные на долгую работу компании.

Стоит обратить внимание на один немаловажный нюанс. По закону, от перехода на новую схему финансирования освобождаются объекты со степенью готовности не менее 30%, не менее 10% площадей которых уже проданы по договорам долевого участия. Есть основания предполагать, что с этим моментом связана активизация ряда строек в минувшем году. И здесь возникают два вопроса. Первый – рассчитали ли силы застройщики, вложившие огромные ресурсы в попытку «успеть до 1 июля»? Успеть, как вы понимаете, заложить законную основу для дальнейшего неспешного строительства по старым правилам. И второй – что же случится с рынком через год-другой, если даже при таком более или менее всеобщем ажиотаже, отмечается падение сдачи жилья на 15%? А когда старые проекты закончатся - не столкнемся ли с провалом ввода в строй новых площадей? Что (с учетом всего прочего) вообще способно запустить цены не то, что в стратосферу – в ближний космос.

«Будет ли дефицит на рынке? Будет. Будут ли реагировать цены? Наверное, тоже будут. Пока тяжело сказать, как; я не думаю, что драматически. Наверное, немножечко цены пойдут вверх. Но мне кажется, что ситуация уже в следующем году будет стабилизироваться «…»Уйдут много игроков с рынка, очевидно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно» - Герман Греф.

Даже сдержанный министр финансов РФ Антон Силуанов отметил, что «не исключает временный небольшой рост цен» на жилье, а уж отраслевые эксперты и вовсе пользуются формулировками типа «самый неблагоприятный прогноз – как относительно цен, так и объемов ввода жилья».

Пока не началось

Иными словами, недвижимость резко подорожает. Плохая новость для всех… кроме тех, кто может в нее инвестировать – и, желательно, немедленно. В какой проект вложиться?

На сегодня едва ли разумны инвестиции в жилье сегментов «эконом» или «стандарт». Предположим, что на фоне уверенного подорожания новостроек до уровня, прежде характерного для более высоких категорий жилья – значительная часть «эконом»-клиентов уйдет на вторичный рынок, где рост цен пока не столь заметен. Лучше обратить внимание на дорогие сегменты.

Проекты бизнес-класса весьма востребованы – в 2018 году, к этой категории принадлежало 24% строящегося жилья во Владивостоке. Это классическая инвестиция «двойного назначения» - квартира часто приобретается «для себя», но с расчетом на будущую выгодную продажу.

Для сравнения - говорят, квартиру категории «элит» продать с прибылью почти так же сложно, как сделанный «под себя» коттедж. Есть и другой, не столь очевидный момент. Грань между «элит» и «бизнес» очень тонка и зачастую определяется хрупким «эксклюзивным» отличием. Например, в Барселоне вы могли бы купить квартиру в доме Гауди, а в Нью-Йорке апартаменты с видом на Central Park – такие отличия, конечно, никуда не денутся. Но в Нью-Йорке есть и Trump Tower – с избранием Дональда Трампа президентом, дом катастрофически потерял в стоимости и стал (по выражению NYTimes) своеобразным инвестиционным «Титаником» от недвижимости. Премиальная наценка за звание «самых-самых» - вещь еще более шаткая; по некоторым оценкам, офисные площади во втором по высоте здании Шанхая (Шанхайский Всемирный Финансовый Центр, известный как «Открывашка») подешевели на 32% немедленно после сдачи более высокого здания (Шанхайской башни) по соседству. Аналогично работает и премия за вид; некоторым владивостокским инвесторам должна быть знакома ситуация резкого падения рыночной стоимости квартиры, вид из которой оказался вдруг перекрыт второй очередью того же самого жилого комплекса. Проще говоря, «элит» с легкостью может превратиться в «бизнес».

Инвестиции в недвижимость, изначально относящуюся к бизнес-сегменту – куда более предсказуемы. Уровень архитектурных, инженерных и технических решений? Тот же, что у так называемого «элит». Место? Как минимум, не хуже. Видовые характеристики? Точно такие же. Маржинальность инвестиций? Учитывая риски, возврат на инвестиции легко бывает даже выше.

Например

Во Владивостоке немного проектов жилых комплексов уровня бизнес-класса и выше – а в пределах исторического центра и вовсе присутствует только один, «Маринист».

Комплекс уже сложно отнести к категории «строящихся»; как шутят в компании «Ареал-Недвижимость», занимающейся проектом: «Мы в идеальной форме, 90-60-90 – 90% готовности, более 60% выкуплено, менее 90 дней до сдачи». Проект почти сдан, поэтому переход на эскроу-счета «Маринист» не затронет.

ЖК подключен к внешним сетям, ведутся пуско-наладочные работы, заканчивается благоустройство внутреннего «двора без машин». В ходе тендера уже определена УК – компания «Компас» займется управлением домом до момента заключения договора с собственниками жилья. Тем не менее, дом пока не сдан в эксплуатацию (планово, это произойдет в конце сентября) и свободные квартиры пока есть – учитывая, что некоторое повышение цен после сдачи дома происходит всегда… возможно, заинтересованным инвесторам стоит рассмотреть эту возможность. Так, буквально на днях зарегистрирована сделка по квартирам на самом верхнем этаже третьей башни; вероятно, это одни из самых престижных площадей города. Подобные объекты привлекательны не только как пространство для жизни – таких панорамных видов действительно больше не производят, так что инвестиционный потенциал со временем будет лишь расти. Держим в голове, что верхние квартиры в других башнях пока что доступны.

Видео